Техническое обследование зданий производится в связи с их реконструкцией с целью определения технического состояния как наземных несущих конструкций, так и подземных (фундаментов). Обследование зданий и сооружений производится при разработке проекта перепланировки или перепрофилирования здания, надстройки этажей или углубления подвальных помещений, а также при капитальном ремонте.

Обследование зданий и сооружений производится согласно техническому заданию Заказчика, в котором указываются элементы объекта, подлежащие обследованию, задачи, цели и сроки выполнения работ.

Как приложение к техническому заданию предоставляются имеющиеся строительные чертежи, паспорта, поэтажные планы, составленные БТИ, заключения об инженерно-геологических условиях и др. материалы.

Обследование зданий и сооружений обычно выполняется в два этапа: первый — предварительное обследование (общее), второй — детальное обследование.

На первом этапе техническое обследование зданий и сооружений включает в себя следующие основные работы:

• анализ и изучение проектной документации (строительных чертежей и заключений об инженерно-геологических условиях);
• произвести визуальный наружный и внутренний осмотр конструкции с необходимыми обмерами (конструкция сопряжений, стыков элементов, условия опирания, нарушения сплошности, характер трещин и т. п.);
• провести путём проходки шурфов обследование фундаментов зданий и их состояние;
• выполнить необходимые инженерно-геологические работы (бурение скважин, зондирование, отбор проб грунтов, лабораторные исследования и др.) для установления фактических характеристик грунтов.

Обследование зданий и сооружений на первом этапе заканчивается оценкой изменения инженерно-геологических условий за период строительства и эксплуатации, установлением причин имеющихся деформаций, трещинообразований и составлением дефектной ведомости.

На втором этапе техническое обследование зданий и сооружений включает следующие работы:

• отбор проб и определение прочности материалов несущих конструкций неразрушающими методами на механическом прессе лаборатории;
• контрольные замеры и составление схем расположения несущих конструкций и поперечных разрезов здания;
• выполнение поверочных статических расчётов элементов конструкций здания и определение нагрузок на фундаменты с учётом их увеличения при реконструкции;
• определение расчётного сопротивления грунтов основания применительно к существующей конструкции фундамента при увеличении нагрузок.

Обследование зданий и сооружений на втором этапе заканчивается составлением технического заключения о физико-механических свойствах грунтов и материалов конструкций, принимается расчётная схема несущих конструкций и сооружения в целом с учётом выявленных дефектов.

В заключении по техническому обследованию зданий приводятся также рекомендации по усилению конструкций, дальнейшему использованию, наблюдению за строительными конструкциями и всем сооружением в целом (деформационный мониторинг).

В условиях городской застройки необходимо оценивать влияние здания, подлежащего реконструкции, на близлежащие здания, в целях обеспечения их устойчивости.