Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.
Правовую основу регулирования отношений, возникающих при проведении кадастровых работ, связанных с межеванием, составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский, Земельный, Лесной, Водный, Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации, Федеральный закон №
Межевание – это один из наиболее значительных процессов, входящих в землеустроительные и кадастровые работы, по оформлению земли. Он включает в себя работы, связанные с определением масштабов и границ земельного участка, обозначение границ участка на самой местности, осуществление планирования географического положения участка и его размеров, а также юридическое сопровождение всех документов в соответствующие инстанции.
В большинстве случаев, почти все операции, которые каким-либо образом связаны с оформлением земли, включают в себя проведение определенных видов кадастровых работ. К кадастровым работам относятся: измерение площади земельного участка, внесение изменений в кадастр, сбор необходимой документации, требуемой для осуществления межевания и изготовления межевого плана, для дальнейшего оформления земельного участка в органах местного и государственного управления.
На Руси межевание существовало ещё в период Древнерусского государства. Развитие феодального землевладения привело к появлению в
Одновременно возникали и межевые книги, содержащие описание границ земельных владений. В 18 веке в России начинает применяться так называемый геометрический метод межевания, при котором довольно точно определялась как общая площадь владений, так и площадь всех угодий. Во
За каждую застроенную сажень выгонной земли, закрепленной последними писцовыми описаниями, город платил штрафы. Генеральное межевание сопровождалось грандиозным хищением земель однодворцев, государственных крестьян, ясачных народов и др. Генеральное межевание было всеимперским и обязательным для землевладельцев. Оно сопровождалось изучением хозяйственного состояния страны. Все планы содержали "экономические примечания" (о числе душ, об оброке и барщине, о качестве земель и лесов, о промыслах и промышленных предприятиях, о памятных местах и пр.). Уникальная коллекция планов и карт Генерального межевания включает около 200 тыс. единиц хранения. К специальным планам прилагались полевая записка землемера, полевой журнал и межевая книга. Недочёты Генерального межевания были исправлены специальным межеванием, проводившимся в 30–50-х гг. 19 века Специальное межевание ликвидировало "дачи" общего совместного владения, установив владения лишь индивидуальные. До 1861 года по Генеральному межеванию было обмежёвано 178 295 участков в 35 губерниях общей площадью 275 378 747 десятин.
Генеральное межевание оформило и укрепило дворянское землевладение и легализовало произведенные помещиками захваты земель и лесов. Технически межевание исполняли уездные землемеры.
Для подготовки высококвалифицированных землемеров в России с 1835 года существовал в Москве Межевой институт, основанный в 1779 году как землемерная школа при межевой канцелярии). В 1930 году на базе факультетов Межевого института были организованы Московский институт инженеров землеустройства и Московский геодезический институт.
Большие межевые работы проводились в ходе Крестьянской реформы 1861 года и Столыпинской аграрной реформы. Межевание в России было тесно связано с установлением земельного кадастра, то есть с учётом производительности земли, её качества и назначения. Национализация земли в СССР вызвала коренные изменения в системе землепользования. На смену дореволюционому межеванию пришло землеустройство, основанное на современных достижениях геодезии и картографии.
Один из наиболее часто задаваемых вопросов: "Нужно ли проводить межевание перед продажей участка?" Обязательное межевание земельных участков, в том числе для сделок с ними, отменено Законом «О государственном кадастре недвижимости» №
Попробуем разобраться, насколько оправданно проведение межевания для оформления сделок с земельными участками.
Прирезки. Один из самых убедительных доводов в пользу межевания – возможность увеличения площади земельного участка в пределах нормы предоставления (для участков соответствующего назначения и целевого использования). Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления, и обычно к исходному участку прибавляется до шести соток. Если норма не установлена, разрешенная прирезка не должна превышать 10% площади существующего участка.
Наследование с разделом. Иногда при вступлении в права наследования земельные участки образуются из одного исходного. Согласно свидетельствам о собственности они являются самостоятельными, однако границы между ними могут быть условными, особенно при наличии родового дома, находящегося в долевой собственности. В случае, когда совместное использование таких участков не устраивает собственников или планируется отчуждение одного из них постороннему лицу, без межевания не обойтись.
Без конфликтов. Если земельный участок многие годы не используется и не имеет основательного забора, у соседей возникает соблазн пересмотреть границы. Межевание с письменным уведомлением будет сдерживать неправильные действия соседей в отношении границ участка.
Кадастровый план вместо генерального. Районные архитекторы не слишком строго следят за тем, как воплощаются их замыслы в жизнь. В итоге генеральные планы могут не соответствовать фактической застройке. Собственнику земельного участка гораздо проще и дешевле произвести межевание своего участка и тем самым установить его легальный статус, чем заниматься корректировкой генерального плана за свой счет.
Освоение неосвоенного. Даже в старых садоводческих товариществах есть группы неосвоенных участков с необозначенными границами. Если генеральный план в целом не нарушен и часть участков прошла межевание, кадастровый инженер может помочь определить расположение неосвоенного участка при межевании.
Защита дорогостоящей недвижимости. Если на земельном участке имеется или планируется возвести дорогостоящее строение, межевание целесообразно выполнить хотя бы для того, чтобы убедиться: никто из соседей, производивших установление границ ранее, не «наехал» на участок на кадастровой карте. Специалисты это и определят.
Оформление сложных конфигураций. Иногда земельные участки приобретают столь причудливые формы, что определить их площадь без специальных измерений не представляется возможным. Например, в одном садоводческом товариществе исходный прямоугольный участок в результате наступления соседей и последующей компенсации за счет земель общего пользования превратился в двенадцатиугольник. Лучше узаконить такую сложную геометрическую фигуру через межевание, чем не обращать внимания на несоответствие фактического и исходного размещения участка.
Упрощение сделки. Большинство покупателей недвижимости считают, что межевание помогает снизить риски, связанные с нарушением границ участка в будущем, поэтому готовы покрыть расходы на проведение данной процедуры. Соответственно, межевание в качестве дополнительного преимущества могут использовать и продавцы в рекламной кампании объекта недвижимости.
Закрепление закрепленного. Как известно, дачная амнистия распространяется на земельные участки, предоставленные до вступления в силу Земельного кодекса в 2001г. Как правило, свидетельства о праве собственности на такие объекты выданы в
Многие правообладатели ошибочно полагают, что если граница участка не обозначена каким-либо способом (забором, столбами и т. п.), то приедут геодезисты и ее найдут. На самом деле это обязанность собственника – обозначить и показать геодезистам границы своего участка.
Время и деньги. Постановка на кадастровый учет земельного участка без межевания происходит значительно быстрее и дешевле, чем с межеванием.
Кадастровый паспорт без межевания можно оформить за один-два месяца почти бесплатно, если не считать затраты на очереди и переезды.
Чужие ошибки. Иногда собственникам приходится расплачиваться за чужие ошибки. Межевание – достаточно точная инженерная работа. По опубликованным данным, в некоторых южных регионах РФ количество уже выявленных ошибок в межевании составляет 13%.
Наступление на улицы. Слабый или отсутствующий архитектурный надзор приводит к тому, что участки наступают на улицы, проезды и проходы. Особенно плохо дело обстоит в садоводческих товариществах. Их земли – хороший резерв на будущее для преобразования в зоны индивидуального жилищного строительства и постоянного проживания. Если земельные участки в СНТ не будут в массовом порядке ставить на кадастровый учет с межеванием, еще остается шанс иметь в них улицы и проезды нормальной ширины
Несоответствие границ. Не всегда границы земельного участка по кадастровому плану и в реальности соответствуют друг другу. Например, отделы Роснедвижимости иногда препятствуют увеличению площади земельного участка при его наследовании. Наследникам приходится просить геодезистов нарисовать границы так, чтобы площадь участка не отличалась от правоустанавливающего документа. Выявленная накладка и необходимость пересчета – это признак ошибки в измерениях либо по рассматриваемому участку, либо по участкам, уже стоящим на кадастровом учете. Контрольные замеры независимым исполнителем, как правило, не производятся, поэтому нельзя точно утверждать, действительно ли ошибка при пересчете устраняется или гладко стало только на бумаге.
Для подготовки документов, предоставляемых для постановки на государственный кадастровый учет, проводят кадастровые работы по межеванию. Основанием для проведения кадастровых работ является заявление собственника земельного участка или объекта на нем расположенного, либо лица действующего на основании доверенности от собственника. Заказчик предоставляет правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок, например такие, как свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о государственной регистрации права, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, распоряжение о предоставлении земельного участка, государственный акт на право владения, пользования и распоряжения землей, справка от председателя садоводческого товарищества и пр. В случае, если земельный участок формируется из состава земель муниципального образования предоставляются документы на объект капитального строительства.
Состав кадастровых работ при межевании земельных участков:
1) подготовительные работы;
2) определение положения границ земельного участка на местности;
3) определение плоских прямоугольных координат поворотных точек границы земельного участка;
4) определение площади объекта землеустройства;
5) составление чертежа земельных участков и их частей;
6) согласование местоположения границы земельного участка;
7) формирование межевого плана.
В подготовительный период заказываются технические условия, заказываются координаты геодезических пунктов, с которых будет произведена съемка. Следующий обязательный этап кадастровых работ – определение границ объекта землеустройства на местности. После определения границ на местности осуществляется привязка поворотных точек границы земельного участка к пунктам государственной геодезической сети, определяются их плоские прямоугольные координаты. Далее, при помощи специализированного программного обеспечения определяется площадь земельного участка и составляется его чертеж. Обязательным является получение технических условий, предоставляемых ФГУ «Земельно-кадастровая палата», о смежных земельных участках, поставленных на государственный кадастровый учет, границы которых необходимо учитывать при подготовке чертежа земельного участка. На обратной стороне чертежа приводится акт согласования границ. Границы согласовываются со всеми собственниками (владельцами, пользователями, арендаторами) земельных участков, затрагиваемых межеванием, или уполномоченными ими на то лицами, при наличии у них надлежащим образом оформленных доверенностей и, как правило, уполномоченным представителем органа местного самоуправления (органа управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением). По итогам проведения межевания составляют межевой план земельного участка.
| Инженер ООО «Кадастр – Нижегородской области», магистрант Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета (ННГАСУ) по направлению «Землеустройство и кадастры» | Орлова Е.В. |